Zájem o bydlení v pronájmu nadále roste. Česká republika je přitom známá vyšším poměrem vlastnického bydlení oproti zbytku Evropy. Avšak člověk míní, hypoteční sazby mění a mnoho lidem nyní nezbývá nic jiného, než upřednostnit nájemní bydlení před tím vlastním. Úměrně s vyšší poptávkou roste i nájemné, a to po celé ČR. Znamená to tedy, že vlastníci nájemních bytů mají vyšší výdělek v kapse?
Ne tak docela. Vezmeme-li v potaz inflaci, zvyšující se náklady služeb a materiálů a v neposlední řadě i náklady spojené s financováním pronajímaného bytu, někteří majitelé nemovitostí se mohou dostat do mínusu. „Scénář, kdy někdo pronajímá byt, na který se ještě splácí hypotéka, není ojedinělý. Vlastně se s ním setkáváme čím dál častěji. Investice do nájemních bytů se hodně rozšířily před pár lety, kdy byly hypotéky dostupnější, a mnoho lidí byt kupovalo jen s jediným cílem. Koupit, pronajmout a někdy v budoucnu prodat. Nyní, když šly úrokové sazby nahoru, se ale mnoho vlastníků ocitlo v situaci, kdy jim požadované nájemné najednou nestačilo pokrýt ani náklady,“ vysvětluje David Novotný z realitní společnosti Bohemian Estates, která se mj. zabývá i správou nájemních bytů. Tvrzení, že je nájemní byt zlatý důl, tak zcela určitě neplatí vždy a za všech okolností. Aby nájemní byt opravdu vydělával, je potřeba mít stanovenou dobrou strategii.
Správná výše nájmu
Klíčové je určit odpovídající výši nájmu. Tak, aby odrážel situaci na trhu, danou lokalitu, dispozice, a stav bytu. Důležité je také rozlišit, zda plánujete byt pronajímat dlouhodobě nebo preferujete nájem krátkodobý, který sice vydělá více, ale vyžaduje více času a další náležitosti včetně zákonných povinností. Pokud nájem stanovíte moc vysoko, hrozí vám vyšší fluktuace nájemníků. Pokud ho zase stanovíte moc nízko, zbytečně se připravíte o peníze. K určení optimálního nájemného využijte například online kalkulačky nebo odhad realitních společností, které pracují s cenovými mapami.
Výdaje vs. příjmy
Pokud máte spočítáno, kolik jsou vaše měsíční výdaje spojené s pronajímaným bytem, u tohoto výpočtu se nezastavujte. Počítat musíte s inflací, s nenadálými náklady a také s výpadky z příjmu. Váš příjem z pronájmu by měl odrážet všechny výše zmíněné faktory. Tak budete připraveni na financování urgentních oprav nebo na situaci, kdy vám nájemníci vypadnou a byt bude neobsazen. I to se může stát. Platíte-li na byt hypotéku, buďte s výpočty extrémně obezřetní, abyste nemuseli měsíční splátku při prvním problému platit z vlastní kapsy. „Naši klienti toto často řeší tím, že si zvolí naši službu správy pronájmu ve variantě jistota, která zahrnuje 100% garanci nájemného i v situaci, kdy je byt neobsazen. V tomto případě si bereme o něco vyšší měsíční poplatek, na druhou stranu má takto vlastník nemovitosti vše bez problému,“ dodává Novotný.
Profesionální správa pronájmu si na sebe navíc v dlouhodobém měřítku sama vydělá. „Je potřeba na to hledět opravdu z několika úhlů pohledu a nevnímat jen to, že platíte provizi za něco, co byste si mohli dělat sami. Námi spravované byty jsou jednak častěji obsazené a jednak je za ně mnohdy vybíráno vyšší nájemné, než kdyby byt majitel pronajímal sám. Za účelem optimalizace zároveň využíváme software, který jsme vyvinuli speciálně pro správu bytů, a díky kterému máme všechny informace my i majitel nemovitosti na dosah ruky. Nájemní byt může být výdělečný, je však potřeba vědět, co děláte,“ uzavírá Novotný za Bohemian Estates.
